PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM PEMUNGUTAN :

• Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
• Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 1985 ten-tang Persentase Nilai Jual Kena Pajak Pada Pajak Bumi dan Bangunan.
• Keputusan Menteri Keuangan No. 1002/KMK.04/ 1985 tentang Tata Cara pendaftaran objek pajak PBB.
• Keputusan Menteri Keuangan No. 1003/KMK.04/ 1985 tentang Penuntun Klasifikasi dan besarnya Nilai Jual objek Pajak sebagai dasar Pengenaan PBB.
• Keputusan Menteri Keuangan No. 1006/KMK.04/ 1985 tentang Tata Cara penagihan PBB dan pe- nunjukkan pejabat yang berwenang mengeluarkan Surat Paksa.
• Keputusan Menteri Keuangan No. 1007/KMK.04/ 1985 tentang Pelimpahan Wewenang Penagihan Pajak Bumi dan Bangunan kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat I dan/atau Bupai/Walikota madya Kepala Daerah Tingkat II..
• Keputusan Gubernur KDKI Jakarta No. 816 Ta-hun 1989 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemungut- an Pajak Bumi dan Bangunan di Wilayah DKI Jakarta.
• Peraturan Pelaksanaan Lainnya.

OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) :

1. Obyek PBB :

a. Yang menjadi objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan.

b. Termasuk pengertian bangunan adalah :

• Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang me-rupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
• Jalan tol;
• Kolam renang;
• Pagar Mewah, taman mewah;
• Tempat olah raga;
• Galangan kapal/dermaga;
• Tempat penampungan /kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
• Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

2. Subjek/Wajib Pajak PBB

Yang menjadi subjek/wajib pajak PBB, antara lain :

• Pemilik;
• Penghuni;
• Pengontrak;
• Penggarap;
• Pemakai;
• Penyewa.

TATA CARA PENILAIAN DAN PENETAPAN

Berdasarkan data objek PBB yang telah dihimpun dalam SPOP, Kantor Pelayanan PBB di wilayah kerja dimana objek PBB tersebut berada mengadakan penilaian dan penetapan untuk penertiban SPPT-PBB.

1. Tata Cara Penilaian.

Penilaian objek PBB meliputi penilaian objek tanah dan bangunan :

a. Penilaian Tanah

Penilaian objek tanah dilakukan dengan cara menentukan/menilai harga tanah berdasar-kan transaksi jual beli tanah yang terjadi diwilayh tersebut

dengan mengambil harga jual rata-rata.

b. Penilaian Bangunan :

• Penilaian objek bengunan, dilakukan dengan cara menilai konstruksi bangunan yang meli-puti antara lain ; komstruksi landasan, kon-struksi dinding dan konstruksi atap, dimana dalam penilaianny memperhatikan segi kwalitas material bangunan dan luas bangunan.
• Disamping penilaian terhadap konstruksi ba-ngunan juga menilai pagar dan taman yang dinilai mewah serta emplasemen yang meru-pakan satu kesatuan dengan bangunan tersebut.
• Untuk penilaian masing-masing konstruksi bangunan mempunyai cara-cara penilaisan tersendiri , dimana pada akhir penilaian tersebut akan merupakan klasifikasi dari pada suatu bangunan yang akan dicantumkan pada SPOP sebagai bahan penetapan PBB.

2. Tata Cara Penetapan

Berdasarkan data objek PBB yang telah di-himpun dalam SPOP dan telah diadakan penilaian serta penentuan klasifikasi tanah dan bangunannya, selanjutnya

diadakan penghitungan/penetapan pajak guna penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT), dengan ketentuan sebagai beri-kut :

• Besarnya tarif adalah 0,5 % (lima perseribu);
• Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP);
• Dasar perhitungan pajak (Nilai Jual Kena Pajak) adalah 20% dari Nilai Jual Objek Pajak(NJOP);
• Batas Nilai Jual bangunan Tidak Kena Pajak adalah sebesar Rp. 3.500.000,- untuk setiap satuan bangunan;

Besarnya Pajak yang terhutang adalah :
Untuk Tanah : 0,5 % x 20 % x Nilai Jual Tanah
Untuk Bangunan : 0,5 % x 20 % x (Nilai Jual bangunan dikura-ngi Rp. 3.500.000,-)

Contoh :
Wajib Pajak A mempunyai objek Pajak berupa :

• Tanah seluas 500 M2 dengan harga jual pada NJOP Ro. 100.000,- /M2.
• Bangunan seluas 250 M2 dengan nilai jual Rp. 300.000,- /M2.
• Taman mewah seluas 150 M2 dengan nilai jual Rp. 50.000,- /M2.
• Pagar mewah sepanjang 100 M2 dan tinggi rata-rata pagar 1,5 M dengan nilai jual Rp. 150.000,- /M2.

Besarnya pajak yang terhutang adalah sbb :

• Nilai jual tanah : 500 x Rp. 100.000,- = Rp. 50.000.000,-
• Nilai jual bangunan :
  • Bangunan ( Rumah dan Garasi )
    250 x Rp. 300.000,- ------------- = Rp. 75.000.000,-
  • Taman mewah
    150 x Rp. 50.000,- -------------- = Rp. 7.500.000,-
  • Pagar mewah
    ( 100 x 1,5 ) x Rp. 150.000,- ---- = Rp. 22.500.000,-
    ----------------------------Jumlah = Rp. 105.000.000,-
• 
  

Batas nilai bangunan tidak kena pajak = Rp. 3.500.000,-
Nilai jual bangungan = Rp. 101.500.000,-
Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terhutang :

 Atas tanah : 0,5 % x 20 % x Rp. 50.000.000,- = Rp. 50.000,-

 Atas bangunan : 0,5 % x 20 % x Rp. 101.500.000,- = Rp. 101.500,-

 Jumlah pajak yang terhutang = Rp. 151.500,-

tambahan tulisan :

Perhitungan NJOP Untuk Rumah Susun atau Apartemen

Dalam jual beli atas Rumah Susun (Rusun) atau yang juga dikenal sebagai condominium, agak sulit dalam menentukan berapa pajak yang harus kita bayar dalam hal SPT PBB nya masih bersifat global, artinya untuk seluruh unit rumah susun tersebut, masih mengacu pada 1 (satu) SPT PBB induk atas nama developer dan belum dipecah ke masing-masing unit yang dijual.

Pemilikan rumah susun didasarkan pada konsep pemilikan atas: tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama, oleh karena itu, NJOP rumah susun juga harus dipisah2kan antara kepemilikan atas tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama tersebut..
Artinya, pemilikannya adalah berdasarkan perbandingan proporsional antara luas sertifikat induk dengan luas unit yang akan bapak beli (dalam sertifikat HMSRS di sebut nilai perbandingan proporsional). Kemudian untuk bangunannya juga di bandingkan antara total luas rusun dengan luas unit yang akan dibeli.

Rumus Perhitungannya:

1. (Luas unit X 100) : Nilai Perbandingan Proporsional = Luas bangunan efektif (LBE)

2. Bangunan bersama - LBE = luas bangunan bersama (LBB)

3. (luas unit X bumi bersama) : LBE = tanah bersama (TB)

4. (luas unit X LBB) : LBE = bangunan bersama (BB)

NJOP PBB nya:

a. TB X harga permeter bumi (tanah secara keseluruhan) = luas bumi
b. BB X harga permeter bangunan (secara keseluruhan) = luas bangunan
c. luas X harga permeter bangunan = luas unit bangunan
============== +
NJOP apartemen tersebut

Setelah diperoleh NJOP atas rumah susun dimaksud, barulah dikalikan dengan BPHTB setelah dikurangi Nilai perolehan tidak kena pajak (NPTKP) dari masing-masing daerah. Jadi NPTKP tersebut tergantung lokasinya (untuk pengurang BPHTBnya). Sebagai contoh, jika di Jakarta NPTKP nya adalah sebesar : Rp. 60 juta.

Dr milis Sudirman Park Online:

Mari dukung pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun!