SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK

NOMOR SE - 01/PJ.33/1998

TENTANG

PERLAKUAN PERPAJAKAN BAGI PERHIMPUNAN PENGHUNI DARI RUMAH SUSUN YANG "STRATA TITLE"

DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan semakin berkembangnya pembangunan rumah susun, apartemen, dan bangunan
bertingkat yang dijual secara strata title, dengan ini diberikan penegasan tentang perpajakannya sebagai
berikut :

1. Ketentuan tentang rumah susun yang peruntukkannya sebagai tempat hunian dan atau bukan tempat
hunian (strata title) telah diatur :
a. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
b. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

2. Dalam ketentuan tentang Rumah Susun tersebut, antara lain diatur :
a. Hak milik atas satuan rumah susun di samping mempunyai hak milik atas satuan bangunan
yang bersifat perseorangan dan terpisah, juga mempunyai hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan hak atas tanah bersama.

b. Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun untuk tempat hunian dan atau bukan
hunian wajib membentuk Perhimpunan Penghuni untuk mengatur dan mengurus hak dan
kewajiban bersama para penghuni guna menciptakan kehidupan di lingkungan rumah susun
yang aman, tertib, dan sehat berdasarkan azas kekeluargaan dan kegiatannya diserasikan
dengan kelembagaan RT/RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan.

c. Penyelenggaraan pembangunan/pengembang bertanggung jawab untuk mengelola rumah
susun dan bertindak sebagai pengurus Perhimpunan Penghuni sementara, sebelum
terbentuknya Perhimpunan Penghuni paling lama 12 bulan.

d. Perhimpunan Penghuni dapat membentuk atau menunjuk Badan Pengelola yang bertugas
untuk menyelenggarakan pengelolaan dan pengawasan terhadap penggunaan bagian
bersama, benda bersama, tanah bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya.

e. Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan suatu unit di
bawah Perhimpunan Penghuni.

f. Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan badan hukum
tersendiri dan profesional.

g. Pembiayaan pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dibebankan
kepada penghuni atau pemilik secara profesional melalui Perhimpunan Penghuni. Sistem
pengumpulan biaya yang diperlukan untuk pengelolaan dapat dilakukan oleh Perhimpunan
Penghuni melalui sistem iuran, baik rutin maupun per kegiatan.

3. Dalam menyelenggarakan pengelolaan hak/kepentingan bersama Perhimpunan Penghuni melakukan
pengurusan :
3.1. Menerima atau memperoleh penghasilan berupa :
a. Iuran dari para penghuni;
b. Sinking Fund dari para penghuni;
c. Sewa ruangan, penyelenggaraan parkir, bunga deposito, dll.

3.2. a Iuran dan sewa ruangan dan penerimaan lain pada butir 3.1.a. dan c digunakan antara
lain untuk biaya :
- listrik untuk penerangan "public area" seperti halaman, AC, lift;
- air untuk "public area";
- pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin;
- kebersihan;
- gaji karyawan (satpam, teknik, kantor);
- biaya adminitrasi, biaya kendaraan kantor, dsb.

b. Sinking Fund digunakan untuk biaya rehabilitasi benda dan bagian bersama seperti lift,
tempat parkir, taman, dsb.

4. Perlakuan Pajak Penghasilan (PPh).
4.1. Bagi Pengembang.
Dalam hal perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka penghasilan dan biaya tersebut pada
butir 3 menjadi penghasilan dan biaya Pengembang dan wajib dilaporkan dalam Surat
Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh yang berkenaan, kecuali penerimaan sewa dan service
charge yang dibayar oleh penyewa kepada Pengembang dikenakan PPh yang bersifat final
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996.

4.2. Bagi Perhimpunan Penghuni.
a. Sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) huruf b Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor
10 Tahun 1994 mengenai Subjek Pajak badan, Perhimpunan Penghuni termasuk
pengertian Subjek Pajak badan. Oleh karena itu Perhimpunan Penghuni wajib
mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Badan, dan
menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh Badan.

b. Sinking Fund yang diterima atau diperoleh Perhimpunan Penghuni merupakan deposit/
pinjaman dari para penghuni dan diakui sebagai penghasilan dan biaya pada saat
digunakan untuk rehabilitasi benda dan bagian bersama.

c. Kewajiban PPh lainnya :
1) Perhimpunan Penghuni wajib memotong, menyetorkan, dan melaporkan PPh
Pasal 21, PPh Pasal 23, dan PPh Pasal 26 yang terutang atas pembayaran
yang dilakukan kepada karyawan atau pihak ketiga.
2) Penerimaan iuran atau service charge dan Sinking Fund yang diterima atau
diperoleh Perhimpunan Penghuni dari penghuni/pemilik rumah susun atau
gedung perkantoran tidak dipotong PPh Pasal 23, tetapi merupakan
penghasilan bagi Perhimpunan Penghuni yang wajib dilaporkan dalam SPT
Tahunan PPh Badan untuk tahun yang bersangkutan.

4.3. Bagi Badan Pengelola.
Apabila Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni seperti tersebut pada
butir 2.f. adalah Pengembang atau badan usaha lainnya, maka :
a. Badan Pengelola adalah Subjek Pajak badan;
b. Atas pembayaran imbalan kepada Badan Pengelola terutang pajak-pajak sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.

5. Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

5.1. Pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Badan Pengelola
yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni yang merupakan unit di bawah Perhimpunan
Penghuni sebagaimana pada butir 2.e. pada dasarnya adalah kegiatan yang dilakukan oleh
Perhimpunan Penghuni. Oleh karena kegiatan Perhimpunan Penghuni diserasikan dengan
kegiatan RT/RW yang bergerak dibidang kemasyarakatan, maka atas jasa pengelolaan
tersebut termasuk dalam pengertian jasa dibidang pelayanan sosial yang tidak terutang PPN.

5.2. Dalam hal terdapat bagian kepemilikan bersama yang dikelola oleh Perhimpunan Penghuni
disewakan kepada pihak lain misalnya untuk mesin ATM, kios, restoran, maka atas
persewaan tersebut terutang PPN dan Perhimpunan Penghuni harus dikukuhkan sebagai PKP
apabila peredarannya melebihi batas omzet Pengusaha Kecil.

5.3. Jasa Pengelolaan yang dilakukan oleh Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan
Penghuni sebagaimana butir 2.f. adalah merupakan Jasa Kena Pajak yang atas
penyerahannya terutang PPN.

5.4. Dalam hal Pengembang bertindak sebagai pengelola rumah susun karena Perhimpunan
Penghuni belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pengembang tersebut terutang PPN.

6. Dengan diterbitkannya Surat Edaran ini ketentuan yang tidak sesuai dengan SE ini dinyatakan tidak
berlaku lagi.

Demikian untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.




a.n. DIREKTUR JENDERAL PAJAK
DIREKTUR PERATURAN PERPAJAKAN

ttd

DRS DJONIFAR AF, MA